朱禧（王晶饰）是大厦保安，在舅舅范景周（冯淬帆饰）手下工作。一天，他意外撞见秘书裘蒂（徐淑媛饰）被鬼附身，诱惑老板的诡异一幕。惊恐万分的朱禧将所见告诉女友（王祖贤饰），随后两人和范景周一起找到法力高强的女法师（高丽虹饰），请她出手降妖除魔。
女法师与朱禧、范景周围绕大厦及其过往展开调查，发现大厦原址曾是日本军营，而当年的日军队长死后化身为鬼王，企图通过大肆杀戮洗刷战败的耻辱。朱禧女友的哥哥（陈惠敏饰）也被鬼王掳入阴间，后来托梦给妹妹，提醒她务必提高警惕。根据这条线索，女法师设下计谋，准备一举消灭鬼王。
恐怖片